Как продать арендный бизнес в Москве быстро и с максимальной выгодой

На предложение «Продам арендный бизнес в Москве» потенциальные покупатели реагируют быстро и заинтересованно. Готовый арендный бизнес является современным хитом продаж. Это считается одной из самых выгодных инвестиций и предоставляет возможность получать стабильный, так называемый «пассивный доход».

Другими словами, чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно прилагать большие усилия, вкладывать средства в развитие и посвящать бизнесу все время целиком. Когда дело поставлено «на накатанные рельсы», собственник регулярно получает доход от аренды, и все его заботы сводятся к своевременной уплате налогов и страховых взносов на недвижимое имущество.

При таких условиях, казалось бы, продать бизнес недвижимость проще простого. Однако этот процесс, как и всякий другой, имеет свои тонкости и особенности, о которых мы хотели бы рассказать подробнее.

Особенности арендного бизнеса

Часто арендным предпринимательством занимаются собственники помещений, причем неважно, идет речь о жилой или коммерческой недвижимости. В этом случае основную часть стоимости компании составляет рыночная цена недвижимости. Собственник может либо сам заниматься сдачей в аренду, либо нанять стороннюю компанию для обеспечения рабочего процесса по сдаче площадей в наем.

Но объявление «продам готовый арендный бизнес» не всегда означает полную и безоговорочную смену собственника недвижимости. Зачастую речь идет о передаче прав аренды. То есть, собственник заключает с покупателем долгосрочный (на 30-50 лет) арендный договор. Либо продается компания, которая обладает правом аренды. В обеих случаях, по факту, покупатель бизнеса становится практически полноправным собственником строения или помещения, получая все права на него, кроме права продажи, дарения, передачи по наследству и тому подобных действий. Он может, в свою очередь, сдавать площади в аренду и даже перепродать арендную компанию другому лицу.

Причем, в этом случае нет разницы между коммерческой и жилой недвижимостью. Выбирается лишь наиболее оптимальный способ сдачи. Если коммерческие помещения выгоднее сдавать на длительный срок, то жилая недвижимость приносит максимальный доход при сдаче посуточно.

Иногда продать бизнес аренды можно на условиях соинвесторства. То есть, новый собственник вкладывает оговоренную сумму денег, необходимую для развития компании (например, для застройки земельного участка, предназначенного для отеля, ресторана, загородного клуба, базы отдыха) и получает оговоренные дивиденды.

Предложения и цены на примерах

Основная сложность, с которой сталкиваются собственники, продающие арендный бизнес – неумение назначить «правильную» цену. Одни занижают ее, и, хотя компания продается очень быстро, но, в конечном итоге продавец терпит убытки. Другие, напротив, завышают, и не могут найти покупателя в течение долгого времени. Это также приводит к убыткам.

Анализируя бесплатные объявления о продаже готового бизнеса на «Авито» и других ресурсах, можно составить приблизительное представление о том «что сколько стоит».

Например, чтобы продать посуточный бизнес – апартаменты или мини-отель, следует ориентироваться на рыночную цену жилья в данном районе, прибавить к ней стоимость обстановки и системы поиска клиентов (если таковая есть). Чем выше доказанная доходность посуточного бизнеса – тем более высокую цену можно назначить.

Ценовой разброс коммерческой недвижимости выше – от 6 млн. руб. за помещение гастронома, площадью 110 кв.м. у станции метро «Первомайская», до 2 млрд. руб. за торговый центр, укомплектованный арендаторами, на Симферопольском шоссе, общая площадь которого составляет 28,6 тыс.кв.м.

Самые доступные предложения – соинвестиции. В частности, сеть кондитерских магазинов «Лавка добра» у метро «Площадь Революции» предлагает продать пассивный бизнес за 1,5 млн. руб.

Как подготовиться к продаже

Предпродажная подготовка арендного бизнеса включает в себя ревизию правоустанавливающих документов, отчетности, подготовку самих объектов и персонала, на них задействованного.

Основной момент – документально подтвержденные правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. К ним относятся договоры купли-продажи (для полноправных собственников), зарегистрированные долгосрочные договоры аренды (для арендаторов) и другие подобные документы. Если Ваши права на недвижимость не подтверждены документально, даже очень прибыльный бизнес продать будет сложно.

Как уже было сказано, решающий фактор, влияющий на цену компании – ее прибыльность. Перед продажей следует привести в полный порядок все отчетные документы, особенно те, что подтверждают размер прибыли. Очень важно безоговорочно убедить покупателя в том, что прибыль реальна, чтобы указанная в объявлении цена не вызывала у него никаких сомнений.

Если Вы продаете бизнес с арендаторами, все документы, касающиеся договорных отношений с ними, тоже должны быть предоставлены покупателю во всей полноте.

Одним словом – предложение по продаже должно быть «хорошо упаковано».

Залог успеха продажи – правильное ценообразование

Недвижимость, составляющая основу большого числа арендного бизнеса, в современных условиях считается наиболее защищенным активом. Поэтому при продаже арендной компании очень важно правильно рассчитать ее актуальную цену, чтобы получить максимальную прибыль.

Чем точнее запрашиваемая цена соответствует реальной стоимости компании, тем быстрее и выгоднее последняя будет продана.

Помочь в этом вопросе может профессиональный бизнес брокер. Сферой деятельности брокеров является готовый бизнес, продажу которого они осуществляют практически ежедневно. Бизнес брокеры полностью владеют актуальной информацией и имеют богатый опыт проведения сделок, взаимовыгодных для обеих сторон.